Ejecución hipotecaria extrajudicial y derechos del propietario
Esta página tiene información sobre
- Derechos del propietario en una ejecución hipotecaria extrajudicial
- Dónde obtener ayuda legal y obtener información sobre las opciones de asistencia hipotecaria
- Una visión general del proceso de ejecución hipotecaria extrajudicial
Las ejecuciones hipotecarias extrajudiciales se producen cuando un prestamista fuerza la venta de una casa para cubrir una deuda. Extrajudicial significa que puede hacer esto sin ir a la corte. Sin embargo, el prestamista aún tiene que tomar muchos de los pasos requeridos por la ley antes de ejecutar la hipoteca.
Sus derechos y dónde obtener ayuda
Las leyes federales y de California protegen a los propietarios durante una ejecución hipotecaria
Declaración de los derechos de los propietarios de viviendas de California: esta ley protege a los propietarios de viviendas que se enfrentan a una ejecución hipotecaria debido a una deuda hipotecaria. La Declaración de los derechos de los propietarios de viviendas tiene muchas protecciones que incluyen:
- El prestamista o la empresa que administra la cuenta hipotecaria (el administrador) tiene que comunicarse con usted (o al menos intentarlo) para analizar formas de evitar la ejecución hipotecaria antes de iniciar el proceso.
- El administrador tiene que proporcionarle una persona a quien contactar durante el proceso de ejecución hipotecaria
- El prestamista no puede seguir adelante con la ejecución hipotecaria mientras su solicitud de mitigación de pérdidas esté pendiente (llamado seguimiento dual)
Un propietario puede demandar si el prestamista no cumple estas leyes. Las leyes federales también protegen a los propietarios durante una ejecución hipotecaria.
Obtenga ayuda legal e infórmese sobre las opciones de asistencia hipotecaria
- Ayuda legal: averigüe dónde obtener ayuda legal gratuita o de bajo costo. También hay organizaciones sin fines de lucro, como Defensores de los derechos económicos y de vivienda (HERA), que ofrecen información legal gratuita.
- Asistencia hipotecaria: hable con una agencia de asesoramiento de vivienda aprobada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD) y obtenga más información sobre las opciones de asistencia hipotecaria. Algunos condados tienen fondos de subvenciones (dinero) para ayudarlo. Una agencia de asesoría debería poder ayudarlo a averiguar acerca de las subvenciones.
Cómo funciona el proceso de ejecución hipotecaria extrajudicial
Por lo general, antes de que comience el proceso de ejecución hipotecaria, el prestamista envía muchas cartas en las que exige el pago. Si quiere iniciar la ejecución hipotecaria, tendrá que seguir los pasos y el cronograma a continuación.
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El prestamista se comunica con usted para realizar una evaluación para evitar la ejecución hipotecaria
El prestamista tiene que comunicarse con usted y cualquier otra persona que aparezca en el préstamo hipotecario para:
- Evaluar su situación financiera
- Explorar sus opciones para evitar la ejecución hipotecaria (llamada "evaluación para evitar la ejecución hipotecaria")
También tiene que decirle que usted tiene derecho a solicitar otra reunión para hablar sobre cómo evitar la ejecución hipotecaria. Si pregunta por usted, tiene que programarla para que se realice dentro de los 14 días.
Esta es su oportunidad de tratar de elaborar un plan para evitar la ejecución hipotecaria. Si lo desea, puede autorizar a un abogado, a una agencia de asesoría de vivienda certificada por el Departamento de Vivienda y Desarrollo Urbano (HUD, por sus siglas en inglés) o a otro asesor para que hable en su nombre con el prestamista. No se le puede obligar a aceptar ningún plan que su representante y el prestamista propongan durante esa conversación.
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30 días después del contacto, el prestamista puede registrar un Aviso de incumplimiento
Treinta días después de contactarlo, si usted y el prestamista no han elaborado un plan para evitar la ejecución hipotecaria, el prestamista puede registrar un Aviso de incumplimiento en el condado donde se encuentra su casa.
El registro de un Aviso de incumplimiento marca el inicio del proceso formal y público de la ejecución hipotecaria. El prestamista le envía una copia de este aviso por correo certificado dentro de los 10 días hábiles posteriores a su registro.
Tiene 90 días a partir de la fecha en que se registra el Aviso de incumplimiento para “remediar” (arreglar, generalmente pagando lo que se debe) el incumplimiento. Puede usar este tiempo para tratar de negociar una modificación del préstamo o un plan de pago.
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90 días después, el prestamista puede registrar un Aviso de venta
A partir de los 90 días posteriores al registro del contrato de alquiler, si no paga lo que debe, se registra un Aviso de venta. El Aviso de venta establece que el fideicomisario venderá su casa en una subasta en 21 días.
El Aviso de venta tiene que:
- Enviársele a usted por correo certificado
- Publicarse semanalmente en un periódico de circulación general en el condado donde se encuentra su hogar durante 3 semanas consecutivas antes de la fecha de venta
- Estar publicado en su propiedad, así como en un lugar público, generalmente en su corte local
El Aviso debe incluir:
- La fecha, hora y lugar de la venta por ejecución hipotecaria
- La dirección de la propiedad
- El nombre, la dirección y el número de teléfono del fideicomisario
- Una declaración de que la propiedad se venderá en una subasta pública
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21 días después, la propiedad se puede vender
Al menos 21 días después de la fecha en que se registra el Aviso de venta, la propiedad puede venderse en una subasta pública. En la subasta:
- El postor ganador tiene que pagar el monto total de la oferta de inmediato en efectivo o con un cheque de caja.
- El prestamista por lo general hace una oferta por el monto del saldo adeudado más los costos de ejecución hipotecaria.
Si nadie más hace una oferta, su casa va al prestamista. El postor ganador obtiene una escritura de fideicomisario una vez que se completa la venta.
Tiene hasta 5 días antes de la venta por ejecución hipotecaria para detener el proceso. Esto se llama “restablecimiento” del préstamo. Durante el período de 21 días después de que se registre el Aviso de venta, cualquier persona o institución (como un banco) con un interés en su casa tiene derecho a redimir la casa hasta la venta/subasta de ejecución hipotecaria extrajudicial. Esto significa que tienen que pagar la totalidad del préstamo. -
Después de la ejecución hipotecaria
Quien compra su casa no puede simplemente cambiar las cerraduras. El nuevo propietario tiene que hacerle la entrega legal de un aviso por escrito de 3 días para que desaloje (se mude). Si no se muda en los 3 días, tiene que pasar por el proceso formal de desalojo en la corte para poder tomar posesión de la casa. Ese proceso suele tardar varias semanas.
Si su casa fue ejecutada por su Asociación de propietarios de viviendas (HOA, por sus siglas en inglés), tiene más tiempo para recuperar su casa. Tiene 90 días después de la venta por ejecución hipotecaria para pagar cualquier monto adeudado para recuperar la propiedad.
Si su casa se vende por más de lo que debía, tiene derecho a los fondos "excedentes". El proceso para obtener esos fondos es simple.
Cómo obtener fondos excedentes
Infórmele a la compañía que vendió su casa su dirección actualizada cuando se mude. Esa empresa es el fideicomisario que aparece en el Aviso de venta. Deles su dirección para que le avisen de cualquier excedente para que pueda solicitarlo.
Si el fideicomisario no está seguro de quién debe recibir los fondos excedentes, el fideicomisario tiene que depositar los fondos en la corte superior local y dar aviso legal de dónde están los fondos. Reclamar sus fondos a la corte también es simple. Las organizaciones sin fines de lucro, como los Defensores de los derechos económicos y de vivienda (HERA, por sus siglas en inglés), pueden explicar el proceso de forma gratuita.