Ejecución hipotecaria no judicial y derechos del propietario

El prestamista tiene que comunicarse con usted y con cualquier otra persona en el préstamo hipotecario para

• revisar sus finanzas
• buscar formas de que usted pueda conservar su vivienda (llamada una evaluación para evitar la ejecución hipotecaria)

También tiene que decirle que usted tiene derecho a pedir otra reunión para hablar sobre cómo evitar la ejecución hipotecaria. Si usted lo pide, tienen que programarla para que se lleve a cabo dentro de 14 días.

⚠️ Esta es su oportunidad de intentar llegar a un plan para evitar la ejecución hipotecaria.

• Usted puede darle permiso a un abogado, una agencia de asesoramiento de vivienda certificada por HUD, u otro asesor para hablar con el prestamista en su nombre.
• No se le puede obligar a aceptar ningún plan al que su representante y el prestamista lleguen durante esa conversación.

Treinta días después de comunicarse con usted, si usted y el prestamista no han llegado a un plan, el prestamista puede registrar un Aviso de incumplimiento en el condado donde está ubicada su vivienda. 

• Registrar un Aviso de incumplimiento marca el inicio del proceso formal y público de ejecución hipotecaria.
• El prestamista le envía una copia de este aviso por correo certificado dentro de los 10 días hábiles después de registrarlo.
• 📅 Usted tiene 90 días a partir de la fecha en que se registra el Aviso de incumplimiento para "remediar" (corregir, generalmente pagando lo que se debe) el incumplimiento.
• Puede usar estos 90 días para intentar negociar una modificación del préstamo o un plan de pago.

A partir de los 90 días después de que se registra el Aviso de incumplimiento, si usted no paga lo que debe, el prestamista puede registrar un Aviso de venta.

• El Aviso de venta indica que el fideicomisario venderá su vivienda en subasta en 21 días.

El Aviso de venta tiene que:

• enviársele por correo certificado
• publicarse semanalmente en un periódico de circulación general en el condado donde está ubicada su vivienda durante 3 semanas consecutivas antes de la fecha de venta
• colocarse en su propiedad, así como en un lugar público, generalmente en su corte local

El Aviso tiene que incluir:

• la fecha, hora y lugar de la venta por ejecución hipotecaria
• la dirección de la propiedad
• el nombre, dirección y número de teléfono del fideicomisario
• una declaración de que la propiedad se venderá en subasta pública

Al menos 21 días después de la fecha en que se registra el Aviso de venta, la propiedad puede venderse en subasta pública. En la subasta:

• El mejor postor tiene que pagar el monto total de su oferta de inmediato con efectivo o cheque de caja.
• El prestamista generalmente hace una oferta por el monto del saldo pendiente más los costos de la ejecución hipotecaria.

Si nadie más hace una oferta, su vivienda pasa al prestamista. El mejor postor recibe una escritura del fideicomisario una vez que se completa la venta.

⚠️Es posible que todavía pueda detener el proceso.

📅 Tiene hasta 5 días antes de la fecha programada de la venta para detener el proceso. Puede hacerlo:

• Pagando todos los montos atrasados más los cargos (llamado reintegro del préstamo)
• Llegando a un acuerdo con el prestamista (como una modificación del préstamo)
• Presentando un caso en la corte para detener la ejecución hipotecaria

Si usted, o un banco u otra institución con un interés en su vivienda, puede pagar el préstamo completo más los cargos (llamado redención), puede hacerlo hasta el día de la venta.

Quien compre su vivienda no puede simplemente cambiar las cerraduras.

• El nuevo propietario tiene que hacerle la entrega legal de un aviso escrito de 3 días para desocupar (mudarse).
• Si usted no se muda en los 3 días, tienen que pasar por el proceso formal de desalojo en la corte.
• Ese proceso puede tomar varias semanas.

Si su vivienda fue objeto de ejecución hipotecaria por su HOA, tiene más tiempo para recuperarla.

• 📅 Tiene 90 días después de la venta por ejecución hipotecaria para pagar cualquier monto adeudado y recuperar la propiedad.

Si su vivienda se vende por más de lo que usted debía, tiene derecho a los fondos excedentes. Para obtener los fondos excedentes:

• Dele a la empresa que vendió su vivienda (el fideicomisario indicado en el Aviso de venta) su dirección actualizada cuando se mude. Así podrán informarle sobre cualquier excedente para que usted pueda solicitarlo.
• Si el fideicomisario no está seguro de quién debe recibir los fondos excedentes, tiene que depositar los fondos en la Corte Superior local y dar aviso de dónde están los fondos.
• Reclamar sus fondos de la corte es sencillo. Organizaciones sin fines de lucro, como HERA, pueden explicar el proceso de forma gratuita.