Defensas que puede utilizar en un caso de desalojo en la corte
Si desea presentar una Respuesta (formulario UD-105) a una demanda de desalojo y defenderse en la corte, deberá presentar una defensa (la razón legal por la que no debería ser desalojado). Puede tener más de una defensa. Esta página explica las defensas más comunes utilizadas en casos de desalojo. No es una lista completa de todas las defensas disponibles según la ley.
Defensas comunes contra el desalojo
Es posible que tenga buenas razones por las que cree que no debería ser desalojado, pero para defenderse en un caso de desalojo, deberá averiguar si existe una ley que lo proteja. Estas leyes pueden ser su(s) defensa(s) legal(es).
Si desea que la corte considere sus defensas legales, debe incluirlas en la Respuesta que presente para responder a la demanda. La Respuesta (formulario UD-105) tiene una lista de defensas con casillas de verificación para que pueda seleccionar una defensa que se aplique a su situación.
Revise las defensas a continuación para ver si hay alguna que se aplique a su situación.
Si encuentra una defensa que parezca coincidir con su situación, es posible que aún deba investigar la ley (también llamada a veces códigos, regulaciones u ordenanzas) que describe la defensa para ver si se aplica a su situación exacta.
Muchas defensas tienen requisitos específicos. Siempre es mejor obtener asesoramiento legal para ver cómo las defensas podrían aplicarse a usted y a su situación. Una biblioteca legal local o un Centro de ayuda de la corte pueden ayudarlo a investigar más.
La Ley de Protección de Inquilinos puede aplicarse a mi situación
La Ley de Protección de Inquilinos (TPA, por sus siglas en inglés) protege a muchos inquilinos del desalojo en California. Pero no está protegido por la TPA si:
- Usted tiene la "culpa" (los ejemplos son no seguir el contrato de alquiler, dañar gravemente la casa o sub-alquilar cuando el contrato dice que no puede)
- Ha vivido en la casa por menos de 12 meses (y si hay más de 1 inquilino, entonces todos los inquilinos han vivido allí por menos de 12 meses)
- Vive en la casa (casas individuales, condominios o apartamentos) con el propietario (por ejemplo, renta una habitación en la casa del propietario)
- Vive en una vivienda con hasta 2 unidades accesorias que tienen baño o cocina compartidos para uso de los inquilinos y el propietario residente
- Vive en una unidad dúplex donde la casa principal del propietario es la otra unidad
- Vive en una residencia multifamiliar de 15 años o más moderna (como un complejo de apartamentos)
- Vive en otra vivienda como un hospital de beneficencia, un centro de atención y salud con licencia, un dormitorio de la escuela o la universidad, una vivienda gubernamental, una vivienda religiosa, un hotel o motel, u otra vivienda temporal.
- El propietario quiere mudarse él mismo o que un miembro de la familia se mude a la casa
- El propietario va a remodelar o derribar significativamente la casa
- El propietario dejará de rentar la casa por completo
- El gobierno emite una orden de que las personas que viven en la casa deben mudarse
Si está protegido por la TPA, puede tener una o más de las siguientes defensas:
Si el propietario aumentó la renta más de lo permitido y lo están desalojando por el monto en exceso a lo que puede cobrar, usted puede usar esto como una defensa.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque las casillas 3i y 3i(4)
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y muestre cómo el monto que le está cobrando el propietario es más de lo que usted debe pagar.
Investigue más sobre esta defensa:
Si está protegido por la Ley de Protección de Inquilinos, el propietario dijo que estaba haciendo algo que violó el contrato de alquiler, pero no le dio la oportunidad de arreglarlo antes de darle un Aviso de desalojo de 3 días, usted puede usar esto como una defensa.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque las casillas 3i y 3i(2)
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y describa cómo y cuándo trató de solucionar el problema y cómo y cuándo respondió el propietario, si es que lo hizo.
Investigue más sobre esta defensa:
Si está protegido por la Ley de Protección de Inquilinos y el propietario quiere que se salga por una razón que está cubierta por la ley, tiene que darle dinero para ayudarlo a mudarse. Si no lo hizo, usted puede usar esto como una defensa.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque las casillas 3i y 3i(3)
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y describa lo que el arrendador le dijo exactamente cuando intentó que usted se saliera.
Investigue más sobre esta defensa:
Si el propietario aumentó la renta más de lo permitido por la ley, no le dio la cantidad de días de notificación requerida del aumento de renta y después basa el Aviso de pago de la renta o desalojo en el aumento incorrecto de la renta, usted puede usar esto como una defensa.
En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque las casillas 3i y 3i(4)
En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y describa cómo es que sabe que el propietario aumentó su renta, no le avisó con suficiente antelación de que iba a subirla y después trató de desalojarlo por el incremento del monto de la renta.
Investigue más sobre esta defensa:
Consulte la sección 1947.12 del Código Civil
Si cree que la razón por la que el propietario lo está desalojando no es una razón (causa justa) permitida por la Ley de Protección de Inquilinos, usted puede usar esto como una defensa.
- En la Respuesta - Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque las casillas 3i y 3i(1)
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y explique por qué la razón del propietario para desalojarlo no es una razón legal.
Investigue más sobre esta defensa:
Consulte la sección 1946.2 o la sección 1947.12 del Código Civil
Puede que esté protegido por las leyes locales de control de alquiler o desalojos.
Si está en una casa que es:
- Una casa cubierta por las leyes (ordenanzas) de control de alquiler o de desalojos de la ciudad o del condado en donde vive
- En un proyecto de vivienda con subsidio federal
- Una casa cubierta por las leyes de vivienda de la Sección 8
Los esfuerzos del propietario para desalojarlo pueden violar la ley local de control de alquiler o de desalojos y usted puede usar esto como una defensa.
En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3h y dígale al juez qué ley de control de alquiler o desalojo lo protege.
En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y explique cómo el propietario violó la ley.
Si ninguna de estas 3 razones describe su situación, lea sobre la sección anterior de la Ley de Protección de Inquilinos para ver si se aplica y puede ser una defensa legal para usted.
Hice lo que decía el Aviso o el propietario dijo que no se necesitaba
Si trató de pagarle al propietario el monto total de la renta adeudada, antes de la fecha límite del Aviso de pago de la renta o desalojo, pero el propietario no quiso aceptar el dinero, usted puede usar esto como una defensa.
- En la Respuesta - Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3c e incluya la fecha en la que intentó pagar.
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t, después explique que se ofreció a pagar la renta y cómo le dijo al propietario (por ejemplo, en persona, por correo electrónico o por teléfono), y lo que el propietario hizo cuando se lo ofreció.
Investigue más sobre esta defensa:
Consulte la sección 1945 del Código Civil
Si el propietario le dijo que tenía más tiempo para pagar o que en realidad no tenía que mudarse, usted puede usar esto como una defensa.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3e
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y después explique lo que dijo el propietario que le hizo pensar que había cambiado o cancelado el aviso que le dio.
Si el propietario aceptó o le hizo pensar que estaba aceptando dinero para la renta para el mes posterior al vencimiento del Aviso, usted puede usar esto como una defensa.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3j
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y después explique cuánto le pagó al propietario y cuándo, y que usted pretendía con esto pagar la renta.
Investigue más sobre esta defensa:
Consulte la sección 1945 del Código Civil
El propietario está tomando represalias contra mí o está discriminando contra mí
Si cree que el propietario lo está desalojando porque informó una violación del código, otro problema de salud y seguridad, o está tomando represalias contra usted por alguna otra razón, usted puede usar esto como una defensa. Algunos ejemplos de otras razones son notificarle al propietario que cree que su casa tiene chinches o que se ha quejado con él sobre otros problemas serios en su casa.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3f
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y después explique lo que usted informó, cuándo lo informó o cometió el acto legal, y por qué cree que esa es la razón por la que el propietario está tratando de desalojarlo.
Investigue más sobre esta defensa:
Si cree que el propietario quiere desalojarlo porque usted u otra persona llamó a la policía o para obtener ayuda de emergencia, como una ambulancia, porque usted o la otra persona pensó que necesitaba llamar para obtener ayuda de emergencia para mantener a alguien seguro, usted puede utilizar esto como una defensa.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3l
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y después explique por qué llamó a los servicios de emergencia, cuándo lo informó y por qué cree que esa es la razón por la que el propietario está tratando de desalojarlo.
Investigue más sobre esta defensa:
Consulte la sección 1946.8 del Código Civil
Si cree que el propietario lo está desalojando debido a su raza, sexo, religión, país de origen, estado civil, orientación sexual, número de hijos, trabajo, discapacidad física o mental, o porque está recibiendo asistencia pública, usted puede usar esto como una defensa.
- En la Respuesta - Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3g
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y después explique por qué cree que el propietario está discriminando contra usted, por ejemplo, otras cosas que podría haber hecho que sean discriminatorias.
Investigue más sobre esta defensa:
Consulte la Ley Unruh
Consulte la Ley de Empleo y Vivienda Justa de California (California Fair Employment and Housing Act, FEHA)
Consulte la Ley de Estadounidenses con Discapacidades (Americans with Disabilities Act, ADA)
Si cree que el propietario quiere desalojarlo porque tiene una discapacidad, está pidiendo una modificación razonable debido a ella y el propietario no quiere hacerle las modificaciones, usted pueda usar esto como defensa.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3r
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y después describa la modificación que solicitó, lo que dijo el propietario sobre la modificación y por qué cree que es por eso que están tratando de desalojarlo ahora.
Investigue más sobre esta defensa:
Consulte 2 la sección 12176 (c) del Código de Regulaciones de California
Si alguien más se ofreció a pagarle la renta ea propietario y el propietario no quiso aceptar la renta de esta otra persona o agencia, usted pueda usar esto como defensa.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3q
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y después explique quién se ofreció a pagar su renta, cuándo intentó pagarle al propietario y cómo respondió este.
Investigue más sobre esta defensa:
Consulte la sección 1947.3 del Código Civil
Consulte la sección 12955 del Código de Gobierno
Si fue inquilino entre el 1.º de marzo de 2020 y el 30 de septiembre de 2021 y el propietario usó su depósito de seguridad para pagar la renta vencida u otro dinero que le debía sin su permiso por escrito, usted puede usar esto como una defensa.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque las casillas 3p y 3p(1)
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y describa cómo es que sabe cómo el propietario aplicó su pago de la renta y cómo contraviene la ley.
Investigue más sobre esta defensa:
Si fue inquilino entre el 1.º de marzo de 2020 y el 30 de septiembre de 2021 y el propietario aplicó su pago de renta mensual a un mes diferente al mes que estaba pagando, sin su permiso por escrito, usted puede usar esto como una defensa.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque las casillas 3p y 3p(2)
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y describa cómo es que sabe cómo el propietario aplicó su pago de la renta y cómo contraviene la ley.
Investigue más sobre esta defensa:
Sección 1179.04.5 del Código de Procedimiento Civil
Si cree que el propietario quiere desalojarlo porque hubo violencia o abuso contra usted, miembros de su familia, o alguien que vive con usted, es posible que pueda usar esto como defensa. Esta defensa requiere prueba documentada del abuso o violencia, como una declaración firmada por un tercero, una orden de protección o restricción reciente, o un informe de policía.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3k
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y después describa por qué cree que su arrendador está tratando de desalojarlo debido a la violencia o el maltrato.
Si el abuso o violencia fue cometido por una persona que vive en la propiedad, es posible que la corte pueda ordenar el desalojo solo de la persona que cometió la violencia o abuso.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3k(2)
Investigue más sobre esta defensa:
Consulte la sección 1161.3 y la sección 1174.27 del Código de Procedimiento Civil.
El propietario no se ha hecho cargo de la casa que rento
Si el propietario no ha mantenido su casa como un lugar seguro y saludable para vivir, por ejemplo, no hay calefacción, tiene un techo con goteras, cerraduras rotas de puertas o no hay agua corriente fría o caliente, usted puede usar esto como una defensa contra el desalojo o para reducir el monto de dinero que podría deber.
- En la Respuesta - Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3a
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y después describa lo siguiente
- los problemas en su casa
- que los problemas no fueron causados por el desgaste normal
- que los problemas no fueron causados por usted o sus visitantes
- dónde y cuándo se lo contó al propietario
- Cuánto tiempo le tomó al propietario solucionar el problema, o si lo hizo
Investigue más sobre esta defensa:
Consulte las secciones 1941, 1941.1, 1941.2, 1941.3 del Código Civil
Consulte la sección 1174.2 del Código de Procedimiento Civil.
Si:
- Le informó al propietario sobre una reparación que su casa necesitaba (problemas serios que hacen que su casa sea inhabitable)
- El propietario no solucionó el problema
- Usted arregló el problema
- Restó correctamente el costo de reparación de su renta y
- El propietario no le dio crédito por las reparaciones que pagó
es posible que usted puede usar esto como una defensa.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3b
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y después describa cuándo y cómo le informó al propietario sobre la necesidad de realizar reparaciones, las reparaciones que pagó, cuánto pagó y cuándo las pagó.
Investigue más sobre esta defensa:
Consulte la sección 1942 del Código Civil
El propietario me dio un Aviso que no cumple con la ley
Si el Aviso que le dio el propietario:
- No estaba por escrito
- No se le entregó de la forma en que la ley lo requiere
- Decía que debe más que el monto real de renta adeudada (si lo desalojan por no pagar la renta)
- Incluía otros cargos además de la renta
- No tenía instrucciones sobre cómo pagar la renta (dónde, cuándo, tipo de pago)
Usted pueda usar esto como defensa.
- En la Respuesta -Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3s
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y después explique cómo es que el Aviso que le dio el propietario no cumplió con la ley
Investigue más sobre esta defensa:
Si el propietario está intentando desalojarlo porque debe usted renta de hace más de un año, es posible que pueda usar esto como una defensa contra el desalojo.
- En la Respuesta - Retención ilícita-Desalojo (formulario UD-105), marque la casilla 3d
- En el Adjunto (formulario MC-025), escriba UD-105, sección 3t y proporcione, para la renta debida en la que el propietario se está basando para desalojarlo, las fechas en las que debe renta de hace más de un año y la cantidad de esa renta.
Investigue más sobre esta defensa:
Consulte el Código de Procedimiento Civil sección 1161